Comprare casa o affittare?

Comprare casa o affittare?

Comprare casa o affittare? Il titolo di questo articolo corrisponde ad un quesito che ogni investitore dovrebbe porsi. Non è affatto facile rispondere a questa domanda, perché ogni valutazione finirebbe molto probabilmente, anche nel tuo caso, con la risposta “dipende!”.
Tuttavia, a parte valutazioni e raffronti numerici, comprare un immobile per metterlo a reddito non rappresenta un buon investimento a mio parere. Se non lo hai ancora letto ne ho parlato in questo articolo.
E’ pur vero che diversificare è un buon antidoto contro l’ignoranza come afferma Warren Buffet, ma l’investimento immobiliare a titolo di reddito ha troppi aspetti negativi a fronte di un rendimento non entusiasmante.

In questo articolo vorrei invece concentrarmi sull’acquisto di un immobile per la propria abitazione.
Parto col premettere che circa una ventina di anni fa ho comprato la mia attuale abitazione, che attualmente è in vendita. Quindi potrai ben immaginare quale sia la conclusione a cui arriverò alla fine dell’articolo.
Tuttavia ti consiglio di arrivare in fondo alla lettura in quanto oltre alle considerazioni che farò ti parlerò anche di alcuni aspetti diciamo laterali, che vengono dalla mia esperienza reale.

Siccome come ti dicevo ho messo in vendita la mia casa, sto parallelamente guardando con una certa costanza gli annunci delle case in affitto. Questo genere di ricerca mi permette di avvalorare ancora una volta quando sia sconveniente mettere a reddito un immobile come investimento, a maggior ragione se l’immobile è di un certo pregio.

Nella zona di mio interesse, ma puoi fare questo veloce calcolo anche tu nella tua e scriverlo nei commenti, mi capota di trovare immobili che vengono messi in vendita a 500.000€ e in affitto a €900/mese. Sto parlando dello stesso immobile, che il proprietario ha inserzionato sia come vendita che come affitto.
Con tutte le approssimazioni del caso, questo significa avere un rendimento annuo lordo del 2,2% da parte del locatore. Nient’affatto interessante. Con questi soldi il proprietario dovrà farsi carico delle imposte sulla seconda casa, la manutenzione straordinaria e tutti gli altri rischi.

Un aspetto invece che trovo problematico, è che tipicamente gli immobili che vengono messi a reddito sono alquanto vecchiotti. Raramente mi capita di trovare un immobile in affitto ristrutturato e moderno come piacerebbe a me. Questo problema, avvalora invece l’opzione acquisto, in quanto in questo caso avrebbe più senso personalizzare l’immobile a proprio piacimento, cosa assai sconveniente se non impensabile in caso di un affitto.

Per la maggior parte delle persone, cioè coloro i quali hanno dei risparmi inferiori al milione di euro, acquistare una bella casa (in contanti) equivale ad immobilizzare una somma di denaro che rappresenta la maggior parte del proprio capitale, levandolo dalla disponibilità dedicata agli investimenti. Al contrario per chi ha molti soldi che non investirebbe comunque in assets rischiosi, l’acquisto dell’abitazione principale appare più sensato.

Bisogna anche valutare cosa pensiamo di fare con il nostro denaro. Per chi ha una forte propensione agli investimenti, come il sottoscritto, il denaro è lo strumento principe del proprio lavoro. Chi invece (sbagliando!) non investe e tiene i soldi sotto il materasso, sarebbe senz’altro più giustificato se decidesse di comprarci casa.

Perchè gli italiani amano il mattone

Le ragioni sono storiche. Nel dopo guerra molti edifici sono stati distrutti e una imponente migrazione di persone dalle campagne alle città ha alimentato una rapida espansione delle città. Molti italiani hanno acquistato casa e negli anni grazie anche ad un’economia di “vacche grasse” molti piccoli investitori hanno acquistato casa per metterla a reddito. Queste persone hanno visto crescere di valore la loro casa nel tempo per via dell’economia fiorente e della crescente richiesta di immobili, oltre a percepire il reddito da locazione. I soldi in banca investiti in BOT per via dell’alta inflazione e relativi alti tassi offrivano rendimenti a doppia cifra. Ricordo che quando ero ragazzino avevo investito in un BOT che rendeva il 12%!

Come tutti sappiamo le cose oggi sono molto diverse, ma nell’immaginario di molti italiani è rimasto questo stereotipo.

L’immobile di proprietà ha delle problematiche intrinseche

L’iimmobile di proprietà introduce delle problematiche intrinseche nella nostra situazione finanziaria, vediamone alcune:

  • scarsa liquidità dell’investimento
  • scarsa resilienza
  • rischio di possesso
  • indebitamento

vediamoli rapidamente nel dettaglio.

Scarsissima liquidità dell’investimento

Non è affatto facile liquidare un’immobile. I tempi medi per la vendita di un immobile sono di diversi mesi.
I tempi di vendita nei capoluoghi di provincia nel 2020 hanno una media di 149 gg. [fonte Idealista.it].
Non è affatto poco. Davanti all’esigenza di vendere il proprio immobile per esigenze economiche o semplicemente per il desiderio/necessità di cambiare casa/città.

Scarsa resilienza

Un’immobile non è facilmente adattabile o modificabile in base alle proprie esigenze. Se avessimo bisogno di una stanza in più per l’arrivo di un figlio o perché ci occorre più spazio non potremo inventarci lo spazio in più dal nulla. L’affitto è senz’altro più versatile in quando potremo con meno difficoltà trovare una casa più grande.

Rischio di possesso

Possedere un qualcosa ci espone inevitabilmente al rischio di perderlo, che si danneggi o che si svaluti.
Non solo la manutenzione straordinaria è in ogni caso a carico del proprietario, ma anche il rischio che questo venga seriamente danneggiato o distrutto. Pensiamo ad un terremoto.
Poi così come ogni altro bene anche gli immobili sono a rischio di svalutazione.

fonte Tecnocasa

Chi ha acquistato casa nel 2006/2007 come si può vedere dal grafico precedente ha visto il valore del proprio immobile perdere più del 30%.

Indebitamento

Il 19,7% delle famiglie che vivono in abitazioni di proprietà (circa 3,7 milioni) paga un mutuo. Questa quota è maggiore al Nord (26,6% nel Nord-ovest e 23,1% nel Nord-est) e nel Centro (20,5%) rispetto a Sud (10,9%) e Isole (11,6%). [fonte Istat]

A parità di importo mutuo e affitto non sono la stessa cosa. Un luogo comune afferma che al posto di pagare un affitto, è meglio pagare la stessa cifra per un mutuo, così facendo una parte di ciò che si paga ce lo rimetteremmo in tasca. Non è proprio così.
Contrarre un mutuo significa indebitarsi (con una banca!), mentre pagare un affitto è l’equivalente di pagare un costo per un servizio o per un noleggio. Sempre per le ragioni di cui sopra qualora il nostro affitto non fosse più sostenibile potremo, non dico che sia indolore, cambiare casa verso una più sostenibile, mentre nel caso del mutuo la cosa non sarebbe altrettanto facile (non facilissima).

Come è accaduto infatti a molti che diversi anni fa hanno contratto mutui al 100% per acquistare immobili in piena bolla immobiliare, per poi ritrovarsi la casa all’asta, con tutto ciò che questo comporta anche sul piano personale. Questo è accaduto perché nel momento in cui queste persone non potevano più permettersi di pagare il mutuo hanno provato a vendere casa. Hanno però tristemente scoperto che nel momento in cui hanno deciso di vendere il mercato non gli offriva più la cifra che hanno speso inizialmente ma molto meno. Tanto meno da non consentirgli nemmeno di estinguere il mutuo rimanente. Ancora peggio se il mutuo lo hanno pagato per pochi anni. Come forse saprai infatti i primi anni nel famoso ammortamento alla francese tipicamente alla base di ogni mutuo immobiliare fa sì che nei primi anni si paghino prevalentemente gli interessi rispetto al capitale.

Le abitazioni attualmente in vendita forzata, secondo il  Rapporto semestrale sulle aste immobiliari del Centro Studi Sogeea, presentato in Senato, sono giunte a 21.737 a fronte delle 17.899 rilevate nel gennaio scorso. Si tratta del secondo incremento consecutivo dopo un biennio di costante calo. [fonte idealista.it – 07/2019]

Abbiamo pertanto capito che l’equivalenza tra il contrarre un mutuo o un contratto d’affitto è un falso assioma.

Conclusioni

Comprare casa o affittare? Come avevo anticipato la mia inclinazione è quella di propendere verso un affitto in linea di principio, ma non escludo di certo che ci possano essere casi in cui l’acquisto sia preferibile. Ecco quindi il “dipende” che avevo premesso.
Ti ringrazio sin da ora se vorrai scrivere nei commenti la tua idea e la tua esperienza in merito. Alla prossima.

Prenota subito una coach personalizzata per analizzare insieme i tuoi obiettivi e capire come raggiungerli!

Iscriviti alla newsletter!Non perderti nessun aggiornamento importante

Ti invierò una newsletter al mese con l'anteprima del mio report di investimenti e gli ultimi articoli pubblicati con i miei spunti per investire in modo intelligente.

Non condividerò mai la tua e-mail con nessuno e potrai cancellarti in qualsiasi momento,

admin

admin

Una volta raggiunta la tranquillità che ho rincorso per tutta la vita, con un buon stipendio e un ruolo da middle manager mi sono accorto che non sopportavo più di passare la maggior parte del mio tempo a fare un lavoro che non mi piaceva. Ho quindi deciso di diventare un investitore e mi sono posto l'obiettivo del pensionamento anticipato. Seguimi se vuoi condividere il mio percorso.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *