Trading immobiliare

Trading immobiliare

In un precedente articolo ho descrittto tutte le comuni alternative quando si parla di investimenti immobiliari. Restavano da approfondire alcune modalità e lo farò in questo articolo. Parliamo del trading immobiliare.

Per trading immobiliare si intende un’operazione di acquito e rivendita di un immobile, con lo scopo di ottenere, ovviamente, una plusvalenza.
Per ottenere un buon ritorno da questa operazione è necessario vendere al prezzo più alto possibile, e soprattutto comprare al prezzo migliore possibile.
Una regola non scritta che vale in qualsiasi settore è che i migliori affari si fanno quando si compra piuttosto che quando si vende. Ma come fare quindi a pagare poco un immobile in modo da avere maggiore chance di ottenere una profitto in fase di rivendita?

Come comprare immobili a sconto

Per comprare immobili ad un prezzo inferiore rispetto alle valutazioni di marcato esistono diverse alternative:

vediamole nel dettaglio.

Chi sono i don’t wanter

I don’t wanter, che dall’inglese si traduce in ‘coloro che non vogliono’, sono quelle persone che per vari motivi hanno una forte motivazione nel concludere quanto prima la vendita. Rientrano in questa categoria coloro i quali per motivi economici hanno bisogno di urgente liquidità. Oppure chi si deve trasferire per lavoro, coppie in crisi che vogliono liquidare quanto prima l’acquisto fatto in comune e via dicendo. Per questi motivi il venditore don’t wanter potrebbe essere incline ad accettare offerte molto inferiori al prezzo di mercato.

Le aste giudiziarie

Dando per scontato che tutti conoscano cos’è un’asta giudiziaria, mi limiterò a descrivere quali sono le opportunità di questo strumento e soprattutto i rischi.
Tramite le aste giudiziarie è certamente possibile reperire occasioni per acquistare un immobile, in senso lato, ad un prezzo inferiore alle quotazioni di mercato. Devo dirti che negli ultimi anni questo settore è stato promosso in modo massivo dalle agenzie immobiliari. Vivendo la difficoltà di un mercato immobiliare in forte contrazione hanno iniziato a pubblicizzare gli annunci delle aste giudiziarie. Tentano quindi di come una sorta di mediatore per l’approntamento delle varie pratiche e per accompagnare durante le visite.

E’ opportuno premettere che le aste giudiziarie non prevedono l’intervento di alcun mediatore, ma unicamente la figura del Delegato alla vendita nominato dal Giudice.
La consulenza offerta dalle agenzie immobiliari, le quali sono tra l’altro in palese conflitto di interessi con l’investitore, non dispensa da nessuno dei rischi. Questi restano tutti a carico dell’acquirente e rappresenta un costo inutile.

Chi è il delegato alla vendita?

Il delegato alla vendita è colui che viene delegato dal Tribunale ad adempiere ad una serie di atti, che portano alla messa in asta dei beni.
Per prima cosa deve prelevare dalla Cancelleria del Tribunale il fascicolo del procedimento. Da questo estrae copia degli atti necessari compresa la CTU. Da quest’ultima, il delegato, deve svolgere una serie di valutazioni al fine di garantire la maggiore efficienza possibile nelle operazioni di vendita.

I rischi negli acquisti tramite aste giudiziarie

Differentemente da una compravendita tradizionale, quella realizzata tramite asta giudiziaria non permette di rivalersi sul venditore in caso di vizio occulto. Questo genere di operazione richiede di possedere un certo grado di competenze tecnico-giuridiche, tali da essere in grado di cogliere aspetti potenzialmente devastanti per il nostro investimento.
Inoltre sono richiesti ulteriori approfondimenti su eventuali atti pregiudizievoli o debiti pregressi. Un eventuale errore nella perizia del Tribunale come detto sopra non può essere motivo di alcuna rivalsa futura.
Durante la mia esperienza di trader immobiliare ho organizzato diverse operazioni basate su immobili all’asta. Ho creato un vero e proprio procedimento da seguire per ogni operazione.

Il saldo e stralcio

La procedura di saldo e stralcio consiste nel trovare un accordo con il creditore, il quale a fronte del pagamento del proprio credito in misura ridotta, accetta di chiudere bonariamente le proprie pretese, evitando così il proseguo dell’azione giudiziaria.
L’investitore si frappone tra il creditore e l’esecutato (o futuro tale), concorda il valore del saldo ed eventualmente lo anticipa di tasca propria. Dopodichè ci si reca da un Notaio per regolarizzare il tutto.
E’ una formula utilizzata da alcuni esperti del settore che richiede una ancor maggiore competenza.

Conclusioni

Spero di aver chiarito il funzionamento di queste modalità di investimento, e soprattutto come non ci sia spazio per l’improvvisazione.
Affidarsi alle lusinghe di agenti immobiliari che guadagnano in mediazioni a prescindere dal buon esito del nostro investimento non è una scelta saggia. Idem per i sedicenti guru degli investimenti immobiliari, prevalentemente orientati alle view su youtube o alla vendita di corsi.
Personalmente ho abbandonato questo genere di investimenti in quanto il rapporto tra il rischio e il beneficio non è vantaggioso.
Tuttavia se intendi perseguire questa modalità di investimento posso condividere con te la mia esperienza.

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admin

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Una volta raggiunta la tranquillità che ho rincorso per tutta la vita, con un buon stipendio e un ruolo da middle manager mi sono accorto che non sopportavo più di passare la maggior parte del mio tempo a fare un lavoro che non mi piaceva. Ho quindi deciso di diventare un investitore e mi sono posto l'obiettivo del pensionamento anticipato. Seguimi se vuoi condividere il mio percorso.

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