Investire nell’immobiliare.

Investire nell’immobiliare.

Investimento immobiliare come rendita passiva.

L’investimento immobiliare come rendita passiva, nell’immaginario collettivo è quello che appare essere il più confortevole e sicuro. Investire nel mattone è un termine spesso associato ad un’idea di stabilità e sicurezza nel lungo termine e di rendita passiva.

Diversi sono i modi per investire nell’immobiliare, o almeno questi sono quelli che ho scoperto durante il mio percorso e che in parte ho abbracciato e utilizzo tutt’ora:

  • Acquisto di un immobile per metterlo a reddito (rendita passiva).
  • Trading di immobili, quindi acquisto per rivendita nel breve termine
  • Crowdlending per progetti immobiliari (rendita passiva).

Un sito da dove recuperare importanti dati statistici per calcolare la redditività di un immobile a reddito è il seguente:

Acquisto di un immobile per metterlo a reddito.

Questa modalità di investimento è il classico investimento immobiliare, che erroneamente si definisce sicuro e che non reputo molto conveniente., ma è il più classico esempio di rendita passiva. Vediamo perché.

Intanto la redditività di un immobile messo a reddito, quindi locato, non è delle più alte. Riferendoci al 2018 i rendimenti degli immobili in affitto in Italia raggiungono mediamente il 6%. Per redditività si intende il ritorno annuale lordo dell’investimento.

Dalla cifra lorda che otteniamo dagli affitti, bisognerà poi togliere le tasse, le spese ricorrenti a carico del locatore (proprietario) ed una quota di denaro da accantonare per una futura ristrutturazione. Infatti prima o poi l’immobile dovrà essere assoggettato ad una ristrutturazione.

Insomma, la rendita come dicevo non è entusiasmante. Beh ma almeno è un investimento sicuro? Niente affatto.

Il Italia non è per nulla semplice sfrattare qualcuno che non paga l’affitto, quando questi vi ha eletto la propria residenza.
Come immobile a reddito però non dobbiamo riferirci al classico caso di un immobile locato con un contratto a lunga scadenza, ma si possono considerare anche altre forme, come gli affitti vacanze o affitto a studenti.

Questi ultimi esempi fanno perdere però il connotato di rendita passiva, in quanto per via del frequente turn-over degli inquilini questo investimento richiederà un maggiore impegno in termini di gestione e di pubblicità.

Trading immobiliare, quindi acquisto per rivendita nel breve termine.

Questa metodologia sul basa sul principio di acquistare un immobile a sconto e di rivenderlo ad un +30% come obiettivo. Direi che è più facile a dirsi che a farsi non trovate?
Ho approfondito molto questa strada e l’ho provata in prima persona. I modi per riuscire a comprare a sconto un immobile sono sostanzialmente due:

  • comprare tramite aste giudiziarie
  • scomprare dai cosidetti “don’t wanters”
  • effettuare miglioramenti o cambiamenti di destinazione d’uso

L’argomento è ulteriormente da approfondire e sviscerare, quindi scriverò un articolo apposito per non appesantire troppo la pettura di questo.

Crowdlending per investimento immobiliare (rendita passiva).

Questa metodologia al momento è quella grazie alla quale ho avuto la migliore esperienza e risultati. Inoltre, il Crowd-lending è la migliore manifestazione del concetto di rendita passiva. Infatti se stai seguendo questo blog significa che tu sei interessato alla libertà finanziaria e all’early retirement tramite rendite automariche, che ichiedano il minor sforzo ed impegno di tempo possibile, e che metano in pratica il meccanismo dell’interesse composto.

Non bisogna però dimenticare i rischi legati a questa tipologia di investimento, a tal proposito ti consiglio di leggere questo articolo.
Tuttavia, alcune delle piattaforme nelle quali investo sembrano uscite indenni dalla recente bufera che ha investito il settore, e verranno credo maggiormente monitorate in futuro sia dalle istituzioni preposte, sia dalla comunità di investitori. Vediamone qualcuna:

Estate guru.

logo estateguru

Estate guru è una piattaforma di crowdlending con sede in Estonia, che investe in progetti immobiliari. I ritorni promessi dalla piattaforma sono superiori al 10% annuo. La resa del mio portafoglio è al momento pari all’11,13%. A parte la rischiosità che gli ultimi avvenimenti ci hanno insegnato, per il resto questo genere di investimento offre solo vantaggi. Infatti, il rendimento è superiore a quanto ci si potrebbe aspettare da un immobile reale affittato in italia, anch’esso comunque non privo di rischi come descritto sopra.

Altro vantaggio importantissimo è che ci permette di ottenere questo rendimento senza fare assolutamente nulla, e senza diventare realmente proprietari di un immobile. Ancora possiamo decidere di granulare il nostro capitale in singoli investimenti di 50€ e di durata relativamente breve, dopodiché il nostro capitale tornerà nuovamente liquido, cosa impossibile in un investimento immobiliare tradizionale.
Iscrivendovi alla piattaforma in maniera gratuita tramite questo link otterrete un bonus.

[rimosso paragrafo su Grupeer – leggi qui ]

Scriverò un articolo apposito sul tema della gestione del rischio e del money management. Per il momento suggerisco di non investire più del 5% del proprio portafoglio in piattaforme di p2p lending o di crowdlending in generale, benchè le recenti turbolenze consiglino una maggiore prudenza. Questo 5% andrebbe ulteriormente suddiviso, mettendo in conto un possibile completo default della piattaforma.

Non esiste un investimento esente da rischi, ogni iniziativa va valutata considerando il rapport rischio/rendimento ed il money management.

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admin

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Una volta raggiunta la tranquillità che ho rincorso per tutta la vita, con un buon stipendio e un ruolo da middle manager mi sono accorto che non sopportavo più di passare la maggior parte del mio tempo a fare un lavoro che non mi piaceva. Ho quindi deciso di diventare un investitore e mi sono posto l'obiettivo del pensionamento anticipato. Seguimi se vuoi condividere il mio percorso.

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